你有没有发现以前闭着眼睛买套房搁那放个三五年就能稳赚不赔？现在这套躺赚玩法早就彻底行不通了。不少家庭还在死扛等着房价回调到几年前的高点，以为熬过低谷就能复刻之前闭眼买房升值的好日子。结果看着手里的远郊房市值一天天下滑，晚上躺着都在算自己亏了多少。 从2021年算起上海楼市这四年整体是下跌通道，平均跌幅25%，今年以来又跌了5%到10%。不同房龄的房子跌得还完全不一样，房龄5年以内品相新的次新房，今年跌幅也就3%到4%。房龄超过15年的老破小，今年跌幅直接冲到7%到8%，这就是当下上海楼市最真实的行情。 8月25号上海出了新一轮楼市新政，事后回头看这波政策的拉动效果几乎没达到预期。政策放开的是外环外的购房套数限制，原本只能买一套的人理论上之后可以多买好几套。但当下上海楼市最缺的根本不是能多买好几套的群体，反而是之前没购房资格、等着买第一套自住的刚需。 市场之前对新政的期待拉得特别高，最后出来的内容完全不对味，新政落地之后楼市根本没迎来什么上涨周期，还是冷得不行。之前大家公认价格特别坚挺的大宁、古美、金桥这些板块，最近成交价也悄悄往下走了。业内现在有个共识，要是今年四季度没出重磅级的救市政策，上海房价大概率还会接着小幅度往下滑。 这个判断完全是针对上海本地市场的，别随便往别的城市套。前几年好多人迷信只要松一松限购，楼市立马就能重回巅峰，现在看完全不是那么回事，供需和资金逻辑早就发生了根本性的变化。2029年前后不同城市的楼市差距会直接拉开好几档，大家真的得做好准备接受这个现实。 现在中介平台上挂出来待看的房源数量特别多，大家也没否定买房自住的需求，很多人早就把房子当成普通消费品看待了。只不过真要下手付钱的时候，所有人都变得特别谨慎，带看量特别高但真正能成交的没多少，转化效率低得可怜。 我在房产行业摸爬滚打快十年了，现在根本见不到抱着纯投资目的来买房的客户。五年前我接触的客户里差不多一半都是奔着投资增值来的，现在想靠买房赚差价的人基本绝迹了。这里说的投资，特指以前大家默认的每年房价稳涨5%到10%的躺赚模式。 现在来看房的人核心诉求全是找适合自己住的好房子，额外的小期待就是住个五六年之后这套房别贬值太多，到时候想卖的时候能顺顺利利出手不亏钱就行。房子的第一属性早就变成消费品了，保值都是额外的附加要求，想靠买房实现财富跃升的时代彻底翻篇了，房子以前自带的强金融属性直接退环境。但说真的，现在想让手里的房子保值，难度比以前大太多了。 之前参照中原地产的统计方式，我们拿2020年1月1日当基准点做了个定基房价指数，统计上海这几年的房价变化。最后算出来的结果是过去五年里，有52%的新房都出现了价格破发的情况。二手房的综合定基指数最新数值是97.23，也就是说现在上海二手房的平均价格，比五年前还要低2.7个百分点。 这可是整个大盘拉平之后算出来的结果。2020年1月的时候上海上一轮楼市牛市还没启动，相当于现在大量房源的价格，已经跌回到那轮牛市之前的水平，很多外环外的房源甚至跌回了2018年的价位。楼市这东西自带很强烈的自我强化属性，大家都觉得房价还要跌，就全都推迟买房，成交一缩房价真的往下掉，又反过来让更多人觉得自己的判断没错，很容易就形成越跌越没人买的下行螺旋。 现在真金白银掏出来买房的，基本都是拖无可拖的纯刚需。要么是短期内等着结婚当婚房，要么是孩子明年就得入学等不及，剩下的一小部分就是置换客户，把手里之前跌得少的房子卖掉，换一套居住品质更好的。现在周末中介门店的带看量根本没降，看房的人乌泱乌泱的，但大家出价都往死里压，恨不得把未来几年的跌幅全部提前扣掉。 现在砍价的疯狂程度真的超乎想象，一千万的房源开口就砍一百万，两千万的房源直接往三百万砍。要是站在买家的视角看，现在妥妥的买方市场，胆子大的直接从八折开始出价都没问题。但普通房东哪能接受这么大的折价，两边预期差得太远，自然很难谈拢。这种超大幅度的砍价，基本都发生在品质特别差的房源身上，比如楼龄特别老的老破小，或者远郊没人的偏僻盘。 市中心核心地段的优质好房子，房东根本不愿意接这么大的砍幅。我们统计了最近的真实成交数据，最终的成交价对比房源最后一次的挂牌价，普遍是九三折，也就是直接让7个点。你想跟房东进入实质谈判环节，这套房首先得是小区同户型里面挂牌价最低的，不然人家根本懒得跟你聊。在最低的挂牌价基础上，最后谈下来基本就是九三折的水平。 而且这套房成交之后，直接就成了整个小区后续卖房的定价锚点，后面其他房源再成交，还会在这个新的成交价基础上再打个九七折。市场就是顺着这个逻辑，一点一点往下探底。每一套低价房源成交之后，购房者心里的观望情绪只会更重，大家都觉得底部还在后面，再等等肯定还能拿到更低的价格。 大家现在这么往死里压价，说白了就是对未来市场没信心，想给自己留足安全垫。不少购房者心里都打好